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农村“两权”抵押，听起来很美

摘要：“两权”抵押贷款，是落实二次“土改”（赋予财产权）的重要举措，因为配套机制还不够健全，享有完备的和住房权利还需要一个过程。好在试点已经启动， “红包”兑现是一个可以预期的目标。　　　　岩源/文　　1… 摘要：“两权”抵押贷款，是落实二次“土改”（赋予财产权）的重要举措，因为配套机制还不够健全，享有完备的和住房权利还需要一个过程。好在试点已经启动， “红包”兑现是一个可以预期的目标。

岩源/文

1.

很多出身农家的人一直不明白，为什么城里人凭一张收入证明，就可以无抵押、免担保贷款，城里人还在上学的孩子都可以有一张信用卡，乡里人，有房子有地，却求贷无门。

其实，城里人，也没什么，失业了可能连住的地方都没有，乡下人，至少打拼一阵子，累了，倦了，回到老家，还有一片，还可以自己种粮食，无论怎样，是不愁吃、不愁住的。

但乡里人和城里人生而不同，无论医保、社保，标准是不一样的，即便是交通事故赔偿，也是同命不同价。问题的根子还在城乡差别，个别，宁愿在城里要饭，也不愿回去种地。

城里人可以借生蛋，可以贷款买房买车，甚至、购物也可以分期付款。而在，多年来开展地区扶贫，政府提供担保，财政补贴利息，号召金融机构予以信贷支持，总是响应者寥寥。

对金融机构的“为富不仁”，口诛笔伐的不少，从获取平等金融服务到的生存权、发展权，各界都在为争取平等的国民待遇，从物权到人权，呼吁呐喊声甚高。

后来，才渐渐明白，无论什么生存权、发展权，人权还是物权，银行终究是不会做亏本的买卖。银行从来就是嫌贫爱富，指望银行做慈善，那不现实，就连基本没有风险的农户小额贷款，因为是的小打小闹，银行也嫌麻烦，积极性不高。

说到底起决定作用的是经济基础，无论做什么事情，还得尊重经济规律。

2.

十八届三中全会最大的一项突破，是“赋予对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，改革完善制度，慎重稳妥推进住房财产权抵押、担保、转让”。赋予财产权是政府给的最大“红包”，的“死资产”变成了“活资本”，“穷人”变成了“土老财”。很多人士欢呼，这是第二次“土改”。

2015年8月24日，《国务院关于开展承包的经营权和住房财产权抵押贷款试点的指导意见》发布，这是落实三中全会精神的实质性推进措施，是二次“土改”的落地之举。

事实上，此前几年，各地在地方政府及有关部门组织推动下，金融机构也因地制宜开办了一些“两权”抵押贷款业务，部分地区还制定了制度办法，摸索出一些经验。但是，各地“两权锯齿毛蕨”抵押贷款业务标准不一、做法不同，因为缺乏完善的法律法规及制度保障，推进并不顺利，此次试点指导意见的发布，将解决“先行先试”无据可依的问题。

3.

“两权”抵押的突破不单单是一个经济问题。

从数据上看，近年经济增长乏力，结构调整的压力越来越大。过去城市白皮唐竹依靠房地产拉动和金融杠杆的支持，消费性增长模式带来一段时期的经济繁荣，但现在越来越难了，因为已经基本饱和。要想保持较高的经济增速，必须激活活力。

的主体是。的命根子是，一辈子的心血是盖房。的财产基本上都体现在的经营权和房屋的所有权上了。这两样资产盘不活，只有永远受穷的份。

建设小康社会，搞活经济，就是要让富起来，让有钱花，让能，本钱从哪里来，就得从经营权、和住房上想办法。

好在中央有了，“两权”是可以抵押、转让的，也就是可以变现了。变了现，就经过量年努力是一笔原始积累，可以去干自己想干的事情了。

这是一件利国利民的好事情。，得到了实惠。国家，可以撬动经济，扩大内需，解决经济增长乏力的问题。

建国以来，每一次经济的腾飞都与改革有关。本次“两权”抵押贷款试点的推行，显然也有着政治层面的考虑。实现中国梦，首先要解决的是的发展问题，没有的现代化，就不可能有中国的现代化上。所以，经济制度的改革不仅仅是一个经济问题。

4.

在“两权”抵押贷款试点之后，现有的、集体用地和耕地都有了金融资产的价值，变成了有产者，房屋可以交易还可以变现和抵押。

但是试点也有若干前提条件。一是承包经营权、使用权和住房所有权确权登记颁证率高，产权流转交易健全，交易行为公开规范，具备较好基础和支撑条件；二是农户流转意愿较强，适度规模经营势头良好，具备规模经济效益；三是信用环境较好，配套较为健全。同时，住房财产权抵押贷款试点原则上只选择国土资源部牵头确定的制度改革试点地区开展，目前确定的全国试点地区仅33个。

可见，《意见》对“两权”抵押贷款试点，表现出相当的审慎。

这也不难理解。

制度改革是牵一发动全身的大事，现实条件下，“两权”抵押的实施面临很多难题和不确定性。若发生违约资产如何处置？是否会因经营不善陷入失地困境？

在依然是最重要的生活来源和生产资料背景下，“失地风险”是下面给大家介绍1下动刚度实验机的使用环境使用范围及功能特点一个不可忽视的问题。

5.

作为银行来说，永远是“未思进先思退”。银行首先要考虑的是对抵押物行使抵押权的保障。

“两权”抵押虽然解决了抵押物缺乏的问题，但经营权和房屋财产权化程度较低难以变现的问题，仍然是金融机构开展抵押业务的最大顾虑。银行不能因为放了贷款，收回一批对自己来说价值不大的耕地和农房，还且，这些权利还是打了折扣的。

《意见》规定，金融机构在保证农户承包权和基本住房权前提下，依法采取多种方式处置抵押物。这意味着，即使发生贷款违约，的正常生产生活也不能因银行行使抵押权而受到很大的影响。通俗地说，银行行使抵押物处置权，还得保证有饭吃，有房住。

目前一些地区的探索主要还是控制抵押范围。抵押的经营权限定龙眼润楠在“部分流转、部分流转期限”，限制抵押面积和时间。例如，宁夏同心县规定用于抵押贷款的面积不超过农户所承包总面积的40%，而在枣庄这一比例为1/3，而且，抵押期到期后，经营权又会回到的手里。抵押的住房财产权也应该是的非唯一住房或是非唯一可居住的房屋，确保不会出现因抵押房屋被收回而导致无房可住。简单地说，差不多得有两套房才能去抵押。

的利益有保障了，可是政府给的“红包”却大大缩水了，本想让有个变现的机会，可是出于对“兜底”的考虑，银行拿不到完整的抵押权利，反过来影响了“红包”的成色。

6.

用金融手段唤醒沉睡的资产是没有问题的，关键是手段的创新。

对银行来说，即便是优质的实物资产，也是负担，银行放贷抵押的初衷只是为了多一道保障。

银行最欢迎的应该是与规模经营的主体发生借贷关系。现实情况是，规模适度的经营主体贷款意愿更强，更契合银行需要，操作起来也成本更低。

所以，要想调动金融机构的积极性，首先需要运用手段，将流转集中到少数新型经营主体的手中，再由新型经营主体向金融机构申请贷款。对于一些小规模的农户亮花木属，当然也不能把他们排除在门外，可以通过成立协会等中介机构，将经营权抵押给第三方，再由其向银行贷款，这样，就可以解决小农户分散经营、银行操作成本高的问题。

只有实现了贷款需求和金融机构产品服务之间有效对接，敢贷款，银行愿意放贷，“两权”抵押贷款试点才有意义。

7.

其实，发展难的问题，主要还是资产流转难的问题。

在城市里，住房和国有的交易都有一套完整的体系，从定价、交易登记机构、交易流程、中介、买卖监管还有金融支持都有完整的制度体系，都有规矩可循，所以，城市里的资产可以自由流动，银行贷款顾虑较少。在，这一块还基本是空白，过去不允许，现在是大的有了，但落地的制度没有，的资产如何定价，谁来定价，以及谁来维护买卖双方的权益，都需要出台配套。

所以，要想顺利推进“两权”抵押融资，必须建立完善产权交易平台，建立“两权”抵押、流转、评估的专业化服务机制，探索多种形式的抵押权变现方法，建立化的担保抵押和处置机制，不能在交易双方的权利平衡上厚此薄彼。

从经济权属上看，抵押融资应该只是过渡，最终是资产的自主有偿转让。目前的只允许在本村范围内流转，这也给资产流转和银行放贷增加了难度。由于未建立完善的农房交易管理制度和公开的农房交易，农房交易流转大多私下以契约形式完成，不规范的运作不但造成管理的混乱，也让抵押变现更加困难。

试点地区能否顺利推进，其关键是建立完善、产权交易平台，健全信用体系。

8.

《意见》要求政府有关部门加强对金融机构支农的引导和支持，在财政补贴、税收优惠、监督管理方面，采取特殊区别。其实，单纯给予金融机构优惠的意义并不是很大，最主要的还是在推进“两权”融资时更加注重机制建设，功课做到位了，自然就可以“筑巢引得凤凰来”，否则，也是“牛不喝水强按头”。

政府的工作重点应该是推进的适度规模集中，把组织起用来记录试件收缩时遭到模具内环束缚而产生的拉应变来，动员农户等经营主体自愿申请抵押，确保成为知情者、参与者和受益者。之前农户入股合作社，合作社只能以自己的固定资产作为主体，而现在社员的固定资产也可以抵押和变现了，通过内部资金互助的方式，可以更好保证合作社流动资金的健康运转。

同时要发展政府支持的担保公司，利用产权交易平台提供担保，设立风险补偿基金等方式，建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机制，营造公平的环境，多措并举调动金融机构的支农积极性。

9.

时下，全国确权工作正如火如荼地展开，确权后，合法、有序地流转就有了基础。

实际上，中央在过去的一段时间里提出的送给大“红包”这一承诺在一些地区已经开始兑现了，们能不能从温饱走向富裕，关键的还是在于能否将资产与现代金融工具融合起来。

“两权”抵押试点旨在在于盘活资源、资金、资产，破解贷款难，这项改革抓住了问题的关键。因为目前城里人可以对自己的住房进行抵押贷款，往往很难进入信贷，的住房、是价值很高的资产，因为城乡的割裂，流转变现遇到了困难，只有整合城乡，运用先进的金融工具将城市资本和资产结合起来，才能把彻底激活。

对于二次“土改”，城市资本和金融机构已经垂涎很久。时机成熟，银行不仅会开发针对性更强、灵活多样的“两权”抵押金融产品和金融服务迎合，同时也会强化和其他金融组织的合作，承担起“两权”抵押贷款批发商的角色。

只要真正建立起城乡通开、城乡同权的机制，自然就能获得平等的经济权利，贷款难的问题也就自然解决。

决定改革进程的是，能否赋予更完备的经营权和财产处置权，只有真正成了承包经营权和住房财产权的主人，拥有完全处置权，受让人、抵押权人的限制也完全放开之时，改革红利才会真正到来。

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